Il quesito “Conviene investire nel mercato immobiliare?” è centrale per chiunque consideri un investimento in questo settore, soprattutto in un contesto economico mutevole come quello attuale. Guardando alle performance dei fondi immobiliari europei del 2016, emerge un quadro di lieve crescita, intorno al 2,9% rispetto all'anno precedente. Questo incremento, seppur modesto, è il risultato di un miglioramento generale nelle performance dei fondi, con una diminuzione del numero di veicoli con rendimenti negativi. A livello geografico, il 2016 ha segnato un forte incremento nei fondi immobiliari svizzeri, che hanno visto i rendimenti passare dal 2,5% al 4,5%, mentre i fondi inglesi hanno registrato un lieve calo, influenzato anche dall’incertezza post-Brexit.
Recupero delle performance immobiliari europee
L’andamento dei fondi immobiliari europei rappresenta una ripresa significativa, soprattutto considerando il trend negativo registrato tra il 2005 e il 2012, quando i rendimenti medi sono scesi progressivamente dal 5,8% all’1,3%, toccando il minimo storico per il settore. Dal 2013 in avanti, tuttavia, il settore ha mostrato segnali di ripresa, sostenuto da una serie di fattori economici e da politiche di investimento mirate che hanno contribuito a una stabilizzazione dei rendimenti. Questa ripresa, ora alla sua quarta annualità consecutiva, indica una rinnovata fiducia nel mercato immobiliare europeo e un potenziale per ulteriori incrementi, sebbene di portata moderata.
Fattori che influenzano il rendimento dei fondi immobiliari
La correlazione tra il rendimento dei fondi immobiliari e il mercato immobiliare generale è complessa. Numerosi fattori possono influenzare la performance dei fondi, tra cui:
- Condizioni economiche locali: I rendimenti immobiliari sono strettamente legati alla salute economica delle singole aree geografiche, poiché influiscono sul valore delle proprietà e sulla domanda di immobili.
- Strategie di investimento: Le società di gestione adottano politiche di investimento e dismissione diversificate, che contribuiscono a variare i rendimenti dei singoli fondi.
- Ciclo di vita dei fondi: I fondi immobiliari attraversano diverse fasi, ciascuna delle quali comporta specifici rischi e opportunità, influenzando i ritorni sugli investimenti.
- Incidenza fiscale e livello di indebitamento: La pressione fiscale e le scelte di finanziamento incidono sui rendimenti e, nel contesto europeo, questi fattori sono soggetti a frequenti cambiamenti a seconda delle politiche nazionali.
Previsioni per il mercato immobiliare italiano
Secondo le analisi di Scenari Immobiliari, il 2017 si preannuncia come un anno di crescita moderata per il mercato immobiliare italiano, alimentato da un clima di contenuto ottimismo tra i gestori. Le aree più promettenti per un investimento nel mercato immobiliare italiano sono rappresentate dagli uffici, negozi e residenze, soprattutto nelle grandi città. Geograficamente, le migliori prospettive di sviluppo sono concentrate principalmente nel Nord e Centro Italia, mentre il settore alberghiero e quello delle residenze sanitarie assistenziali (RSA) offrono buone opportunità anche nel Sud e nelle Isole.
Milano e Roma: focus sugli investimenti immobiliari
Per quanto riguarda il segmento degli uffici, Milano si conferma il centro più interessante per gli investimenti immobiliari in Italia. La città, grazie alla sua attrattiva economica e alla presenza di aziende internazionali, continua a raccogliere l’interesse di investitori e sviluppatori. Oltre al settore degli uffici, anche il comparto alberghiero e commerciale mostra segni di crescita, con particolare attenzione alle zone centrali e ai quartieri recentemente riqualificati.
Roma, pur non potendo vantare la stessa attrattiva di Milano, resta un polo di interesse per il settore alberghiero, sebbene con aspettative meno positive rispetto alla capitale lombarda. Le aree principali della città, specialmente le vie centrali dedicate allo shopping, continuano a rappresentare un'opportunità per chi intende investire nel settore commerciale.
Settori e segmenti in crescita
A livello nazionale, gli investimenti immobiliari si concentrano sempre più su segmenti specifici:
- Alberghi e residenze turistiche: Con l’aumento del turismo in Italia, gli investimenti in strutture ricettive rappresentano una scelta strategica. Le località turistiche e le grandi città, soprattutto in Toscana, Veneto e Sicilia, sono mete privilegiate per lo sviluppo alberghiero.
- Residenze sanitarie assistenziali (RSA): L’invecchiamento della popolazione e la crescente domanda di strutture sanitarie specializzate rendono il settore RSA uno dei più promettenti, in particolare nel Sud Italia e nelle isole.
- Immobili ad uso ufficio: L’attenzione è rivolta soprattutto agli spazi uffici moderni, tecnologicamente avanzati e situati in contesti ben collegati, con una forte domanda nelle città come Milano e Torino.
Considerazioni finali: conviene investire nel 2017?
Nonostante la prudenza sia d’obbligo, il mercato immobiliare europeo e italiano presenta oggi diverse opportunità per chi è disposto a un investimento a medio-lungo termine. La crescita delle performance dei fondi immobiliari europei è indice di una ripresa del settore, sebbene sia importante monitorare i cambiamenti politici ed economici che potrebbero incidere sugli investimenti immobiliari nei prossimi anni.
L’attenzione degli investitori è focalizzata su Milano e Roma per uffici e immobili commerciali, ma anche sul settore alberghiero e delle RSA, in espansione su tutto il territorio. L'approccio migliore per gli investitori sarà quello di specializzarsi in segmenti specifici e monitorare i cambiamenti normativi e fiscali che potrebbero influenzare il mercato.
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