Nel 2019, con l'approvazione della Legge di Bilancio, è stata introdotta un'importante novità fiscale per i proprietari di immobili commerciali. La cedolare secca, un regime di tassazione agevolato che fino a quel momento era riservato esclusivamente agli immobili residenziali, è stata estesa anche agli immobili commerciali con determinati requisiti, offrendo così nuove opportunità di risparmio fiscale per i locatori.
La cedolare secca è un'opzione di tassazione separata rispetto a quella ordinaria: permette di escludere i redditi da locazione dal cumulo con altri redditi imponibili del contribuente (ad esempio, quelli da lavoro dipendente o autonomo). Si applica un'aliquota fissa, considerata vantaggiosa, rispetto a quella progressiva Irpef. Nel caso degli immobili commerciali, l'aliquota prevista è del 21%, mentre per gli immobili residenziali possono essere applicate due aliquote: una del 10% per i contratti a canone concordato e una del 21% per quelli a canone libero.
La Legge di Bilancio 2019 ha reso quindi accessibile l'aliquota fissa del 21% anche per i contratti di locazione di immobili commerciali, a patto che siano rispettate specifiche condizioni. In particolare, l'immobile commerciale deve avere una superficie non superiore a 600 metri quadrati, escluse eventuali pertinenze, le quali sono incluse nel regime agevolato purché locate insieme all’immobile principale.
Per poter beneficiare della cedolare secca sugli immobili commerciali, il contratto di locazione doveva essere stipulato nel 2019. Inoltre, per contrastare comportamenti elusivi, sono stati posti vincoli sui contratti già esistenti: non possono infatti accedere al regime agevolato i contratti stipulati nel 2019 se, alla data del 15 ottobre 2018, era già attivo un contratto di locazione tra le stesse parti e per il medesimo immobile, a meno che non sia giunto alla naturale scadenza.
La possibilità di scegliere la cedolare secca è limitata ai locatori che sono persone fisiche e che non agiscono in qualità di impresa, professionista o artista. Non sono previsti invece requisiti particolari per i conduttori, ovvero gli affittuari.
Un aspetto da considerare per chi opta per la cedolare secca è la rinuncia all'adeguamento del canone in base agli indici Istat, che solitamente permettono di adeguare i canoni di locazione all'inflazione. Durante il periodo di applicazione della cedolare secca, il canone rimane invariato, un vincolo che può rivelarsi svantaggioso in caso di significative variazioni inflazionistiche.
Con l’estensione della cedolare secca agli immobili commerciali, è stato finalmente ampliato un regime agevolato che finora era stato prerogativa esclusiva degli affitti residenziali. Questa modifica normativa ha portato vantaggi a molti piccoli proprietari di immobili commerciali, contribuendo a rendere più appetibile la locazione di tali spazi in un contesto economico caratterizzato da alta competitività e difficoltà per i piccoli esercizi commerciali.