La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di optare per un’imposta sostitutiva sui redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo, evitando l’IRPEF e altre addizionali. Dal 2019, questo regime si è esteso temporaneamente anche a specifiche categorie di immobili commerciali.
Vediamo in dettaglio come funziona, chi può scegliere questa opzione, i vantaggi fiscali e le limitazioni.
Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali comunali e regionali applicata sul reddito da locazione, che esonera anche dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per la registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione. Questo regime non prevede però l’aggiornamento annuale del canone di locazione, che viene bloccato per tutta la durata del contratto.
È possibile usufruire della cedolare secca per contratti di locazione sia per immobili a uso abitativo sia, temporaneamente, per alcune tipologie di immobili commerciali (categoria catastale C/1) con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. In questo caso, l’aliquota applicabile è del 21%.
Vantaggi della cedolare secca
- Imposta sostitutiva: la cedolare secca sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, applicando un’aliquota unica (21% o 10% in caso di canone concordato).
- Esenzione dall’imposta di registro e bollo: non sono dovute le imposte ordinarie previste per la registrazione, risoluzione e proroga dei contratti.
- Semplificazione fiscale: l’adesione alla cedolare secca comporta meno burocrazia e una gestione fiscale semplificata.
Come funziona la cedolare secca
Per scegliere la cedolare secca è necessario esplicitare questa opzione all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto di locazione. Se il contratto è prorogato, la scelta deve essere riconfermata entro 30 giorni dalla scadenza.
L’aliquota applicabile varia:
- 21% per contratti a canone libero e per immobili commerciali (C/1 con superficie fino a 600 mq);
- 10% per contratti a canone concordato nei comuni con carenza abitativa e nei comuni dichiarati in stato di emergenza a causa di eventi calamitosi.
Chi può scegliere la cedolare secca
La cedolare secca può essere scelta solo da persone fisiche (non aziende o professionisti) che affittano immobili a uso abitativo, appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati). Per quanto riguarda gli immobili commerciali, il regime è applicabile ai locali in categoria C/1, come negozi e botteghe.
Inoltre, il regime della cedolare non è applicabile se il conduttore utilizza l’immobile per attività di impresa, arte o professione. Se un immobile è posseduto da più proprietari, ogni locatore deve esercitare l’opzione singolarmente.
Come calcolare l'imposta della cedolare secca
L’imposta viene calcolata sul canone annuo pattuito nel contratto:
- Per i contratti a canone libero e per le locazioni commerciali (categoria C/1), l’aliquota è del 21%.
- Per i contratti a canone concordato in comuni con carenza abitativa o nei comuni in stato di emergenza per calamità, l’aliquota è ridotta al 10%.
Esempio di calcolo: per un canone annuo di 10.000 €, con cedolare secca al 21%, si pagherebbero 2.100 € di imposta sostitutiva.
La cedolare secca e il reddito complessivo
Sebbene il reddito derivante dalla cedolare secca sia escluso dal reddito complessivo ai fini dell’IRPEF, deve essere riportato in dichiarazione per il calcolo di deduzioni, detrazioni o benefici collegati al reddito (come l’ISEE).
Limitazioni e revoca dell'opzione
Una volta esercitata, l’opzione per la cedolare secca dura per l’intero periodo di validità del contratto, ma può essere revocata a ogni scadenza annuale. In caso di revoca, si torna al regime fiscale ordinario, con obbligo di versare l’imposta di registro entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
Cedolare secca su immobili commerciali: limiti e condizioni
La possibilità di optare per la cedolare secca sui locali commerciali, introdotta nel 2019, è limitata a immobili classificati nella categoria C/1 con una superficie massima di 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. Inoltre, il contratto deve essere stipulato con conduttori non soggetti al regime d’impresa.
Questa possibilità era inizialmente limitata, e la sua applicabilità può variare con nuove disposizioni normative, pertanto si consiglia di verificare sempre eventuali proroghe o modifiche presso l’Agenzia delle Entrate.
Perché scegliere la cedolare secca
Optare per la cedolare secca può rappresentare una scelta vantaggiosa, specialmente per chi vuole evitare gli aumenti annuali dell'ISTAT e semplificare il calcolo fiscale, ottenendo un risparmio sia in termini di imposte sia di gestione burocratica. Tuttavia, è importante valutare attentamente se si preferisce rinunciare all'aggiornamento del canone, considerando anche la durata del contratto e l'inquilino.
Per informazioni più dettagliate e aggiornate, è possibile consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate.