AGEVOLAZIONI FISCALI PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA, che sono una cosa completamente diversa dal REGIME FISCALE SULLA CASA (di cui parleremo un'altra volta).
OK, mettiamoci comodi ed iniziamo:
Anzitutto, cosa si intende per “acquisto della prima casa” a termini di legge?
Perché un immobile possa essere acquistato come “Prima casa”, bisogna soddisfare alcuni requisiti:
Chi acquista non deve essere proprietario di altri immobili acquistati come prima casa su tutto il territorio nazionale.
Chi acquista non deve aver acquistato nessun tipo di immobile (anche se come seconda casa) nello stesso comune dell'abitazione che viene acquistata come prima casa.
Chi acquista deve prendere la residenza nello stesso comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito (quindi non è strettamente necessario prendere la residenza esattamente nell'immobile: se per esempio risiedo già nello stesso comune, magari a casa dei miei, non devo fare nient'altro)
L'immobile non deve essere un'abitazione di lusso (non deve quindi essere censita in ben definite categorie catastali)
Se il compratore è già proprietario di un immobile acquistato come prima casa, può accedere lo stesso alle agevolazioni purché lo venda entro 12 mesi dal rogito.
Attenzione: questi requisiti valgono anche nel caso di usufrutto.
“OK , è tutto chiaro: quindi, dopo che ho verificato di avere tutti i requisiti, che vantaggi ho?”
Anche qui dobbiamo distinguere due casi diversi: l'acquisto da privato e l'acquisto dall'impresa costruttrice.
Se acquisto da un privato (o comunque da un soggetto diverso dall'impresa costruttrice), il regime fiscale funziona così:
Imposta di Registro pari al 2% del valore catastale dell'immobile (contro il 9% dell'aliquota ordinaria)
Imposta Ipotecaria fissa pari a € 50,00
Imposta Catastale fissa pari a € 50,00
Se invece acquisto dall'impresa costruttrice, devo pagare:
IVA al 4% sul prezzo di acquisto dell'immobile (contro il 10% dell'aliquota ordinaria, che diventa il 22% se l'abitazione è di lusso)
Imposta di Registro fissa pari a € 200,00
Imposta Ipotecaria fissa pari a € 200,00
Imposta Catastale fissa pari a € 200,00.
In poche parole, se acquisto un immobile come “prima casa”, ho un vantaggio fiscale sull'Imposta di Registro (se acquisto da un privato o simili), oppure sull'IVA (se acquisto dall'impresa costruttrice).
Ci sono poi delle altre agevolazioni fiscali che si possono ottenere per il fatto di essere proprietari di una prima casa (esenzione IMU, detrazione degli interessi del mutuo, ecc.), ma è meglio non mettere troppa carne al fuoco: ci torneremo sopra un'altra volta.
“... E se per un qualsiasi motivo perdo le agevolazioni?”
Prima di tutto, vediamo QUANDO si perdono le agevolazioni: quando vengono meno i requisiti.
In questo caso, lo Stato applica retroattivamente (risalendo fino alla data del rogito) le imposte le imposte ordinarie, facendo pagare non solo la differenza, ma anche sanzioni ed interessi.
“OK, ci starò attento... Però voglio togliermi un altro dubbio: se vendo la prima casa, cosa succede?”
Se ne sentono dire di cotte e di crude, ma anche in questo caso la legge parla chiaro: l'immobile acquistato con le agevolazioni fiscali della prima casa non può essere alienato prima di 5 anni, a meno che entro un anno dalla vendita dell'immobile non ne venga acquistato un altro (su tutto il territorio nazionale) con le agevolazioni prima casa.
Quindi, se io vendo la mia prima casa ed entro 12 mesi ne riacquisto un'altra, lo Stato “vede” quest'operazione non come una speculazione immobiliare (quindi da sanzionare e tassare) ma lo considera legittimo, per cui garantisce il mantenimento delle agevolazioni.
Va da sé che dal giorno del nuovo acquisto decorrono i 18 mesi per prendere la residenza nello stesso comune.
Lo so, è un po' complicato, ma le agevolazioni in gioco non sono poca cosa: vale la pena stare un po' sul pezzo ed approfondire a dovere (con una “brava agenzia immobiliare”, ovviamente!!)