Quando si parla di condominio è facile avere le idee confuse anche perché forse in pochi sono a conoscenza del fatto che il termine condominio identifica ogni tipo di edificio che abbia almeno due proprietari su un suolo comune. Il condominio in pratica si costruisce automaticamente, ma senza la specifiche deliberazioni anche se resta obbligatoria la formalizzazione del condominio stesso. È necessario garantire l’apertura di un codice fiscale del condominio (per gestirne i rapporti con i terzi), l’apertura di un conto corrente (per il recupero delle agevolazioni, per i lavori e per i pagamenti) e la predisposizione di un regolamento condominiale. Proprio le regole condominiali possono essere definite dal costruttore dell’immobile e il regolamento sia fatto firmare al singolo acquirente. Ma è obbligatorio che un condominio abbia un amministratore? L’obbligo di nominare un amministratore, che può essere una persona fisica o una società, sussiste quando ci siano più di 8 proprietari diversi. Nel caso in cui ci siano meno di 8 proprietari non è necessario nominare un amministratore, questo tipo di condominio è chiamato condominio minimo. Ma come funzionano le regole di condominio senza amministratore? In assenza dell’amministratore, la vita nel palazzo viene regolata dalle norme del codice civile e anche se non è obbligatorio un regolamento vero e proprio, è anche vero che sussistono delle normali regole condominiali all’insegna del buonsenso e della buona educazione.
Condominio senza amministratore, come funziona
Il condominio può non avere l’amministratore se il numero dei condomini è inferiore a 8, ma è vero può essere sempre nominato facoltativamente un amministratore di condominio per gestire meglio l’immobile. Ovvio però che se la situazione è tranquilla, gli inquilini sono pochi e si relazioni pacificamente senza litigare, è anche possibile evitare di nominare un amministratore. Ma come concordare le regole di condominio senza amministratore? Il regolamento condominio senza amministratore si rimette comunque all’osservanza delle norme generali del codice civile: insomma, gestire un condominio senza regolamento non è difficile, anzi diventa facile se il clima fra gli inquilini è collaborativo. In casi del genere, ogni condomino può prendere le iniziative necessarie per riuscire a gestire le parti comuni del palazzo per poi dividere le spese secondo i valori delle rispettive proprietà. L’assenza di un amministratore infatti non può pregiudicare i contratti stipulati dal condominio che deve necessariamente avere un codice fiscale. È pur vero che in un condominio senza amministratore, deve essere necessariamente indicata una figura di facente funzioni viene incaricato dai condomini per occuparsi della gestione del fabbricato, per saldare i fornitori, per incassare le quote o controllare le spese. Se la presenza di un amministratore di un condominio non è obbligatoria al di sotto dei 9 condomini, è anche vero che senza la presenza di una soggetto fisico facente le funzioni di un amministratore, diventa difficile gestire la quotidianità condominiale.
Regole di condominio: quali sono?
Ma quali sono le principali regole condominiali? Al di là della presenza o meno dell’amministratore, esiste comunque un regolamento condominio senza amministratore: si tratta in effetti di una serie di regole legate alla buona educazione e al buonsenso che vanno dal silenzio in condominio al rispetto della privacy, dalla divisione delle spese comuni, all’acqua al riscaldamento autonomo fino alla presenza degli animali. Vediamo nel dettaglio alcune delle principali regole condominiali.
Il silenzio in condominio (rumori e orari)
Prima di ogni altra cosa viene il rispetto che deriva dalla buona educazione: in pratica nessun condomino può provocare “rumori intollerabili” e di fatto non esistono degli orari prefissati oltre i quali diventa obbligatorio il silenzio a meno che questo orario non sia stabilito dal regolamento. In pratica per capire come comportarsi è bene valutare le abitudini quotidiane e valutare se il rumore, per entità, volume o ripetizione, può disturbare gli altri condomini.
Il rispetto della privacy
La vita in condominio deve garantire la privacy che viene intesa come rispetto della vita privata dei singoli condomini: le regole condominiali ad esempio vietano di puntare la telecamera di videosorveglianza sul pianerottolo, parte comune dell’edificio, che deve essere invece puntata sul pavimento. Ma in condominio la privacy economica è molto limitata: questo significa ogni condomino ha diritto di sapere con esattezza chi non paga gli oneri del condominio.
Le pulizie in condominio
In merito alle pulizie del condominio, considerato che le ditte di pulizie emettono fattura, si può decidere di optare per la pulizia delle scale e delle parti comuni a rotazione per i condomini. Abbiamo approfondito l'argomento in questo articolo: "Pulizie condominiali senza condominio".