Nuovo regolamento condominiale: cosa sapere

Il regolamento condominiale è l’atto con cui si disciplina un edificio e che stabilisce delle regole in merito all’amministrazione, all’uso delle cose e dei luoghi comuni, alla ripartizione delle spese e ai diritti ed i doveri di ciascun condomino all’interno del condominio.

A sancire l’obbligo di un nuovo regolamento condominiale è proprio la legge, attraverso l’articolo 1138 del Codice Civile, il quale stabilisce che;

“Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino …”.

Quindi se si tratta di un condominio che conti più di 10 condomini sarà obbligatoria la formazione del regolamento di condominio, nel caso in cui i condomini siano di numero inferiore la scelta di applicare un regolamento è facoltativa ma caldamente consigliata. Nonostante il nuovo regolamento condominiale sia obbligatorio con un numero di condomini superiore a 10 la legge non prevede alcuna sanzione per la sua mancata esecuzione, perciò anche se non sarà previsto alcun regolamento vi saranno le norme generali che disciplinano l’uso delle cose comuni

Esistono due tipi di regolamento condominiale:

  • regolamento assembleare
  • regolamento contrattuale 

Vediamo nel dettaglio a cosa servono e per cosa si distinguono.

Regolamento condominiale assembleare

Il regolamento condominiale assembleare è deliberato appunto da un assemblea condominiale ed ha le finalità di:

  • dettare norme sull’uso delle cose comuni
  • ripartire le spese condominiali 
  • tutelare il decoro dell’edificio
  • l’amministrazione
  • diritti e gli obblighi dei condomini sulle cose comuni

Per essere approvato, il nuovo regolamento condominiale, deve raggiungere il quorum deliberativo stabilito dal terzo comma dell'articolo 1138, ovvero che una maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il regolamento condominiale assembleare possiede dei limiti, infatti  potrà regolamentare esclusivamente gli aspetti elencati sopra, per poter disciplinare altri aspetti della vita condominiale sarà necessario rivolgersi al regolamento condominiale contrattuale che solitamente è predisposto dal costruttore dell’immobile e viene allegato agli atti d’acquisto dell’immobile e per essere approvato è necessaria l’unanimità di tutti i condomini.

Regolamento condominiale contrattuale 

Con il regolamento condominiale contrattuale sarà possibile invece disciplinare gli altri aspetti della vita condominiale che non sono regolati dalle regole assembleari.

Tale regolamento secondo il punto di vista giuridico e formale è un vero e proprio contratto sottoscritto da tutti i condomini in forma scritta e approvato all'unanimità. Ciò che disciplina il regolamento contrattuale tocca altri  argomenti  tra cui può:

  • limitare i diritti dei singoli condomini all’interno delle proprietà individuali o delle parti comuni;
  • può ampliare i poteri di uno o più condomini;
  • può ampliare i diritti di uno o più condomini;  

 tutto ciò è sempre possibile se tutti i condomini sono d’accordo, nel caso in cui anche solo un condomino fosse contrario all’approvazione della regola annullerebbe la validità.

La differenza quindi tra il regolamento contrattuale e quello assembleare è che il primo è quello approvato all’unanimità mentre il secondo è quello approvato dalla maggioranza.

Obblighi e divieti dei condomini 

Il regolamento condominiale oltre a stabilire l’amministrazione, l’uso dei luoghi comuni o la ripartizione delle spese, stabilisce alcuni obblighi o divieti importanti per  i condomini che abitano all’interno del condominio e che hanno accettato e sottoscritto il regolamento condominiale. Ad esempio un condomino ha l’obbligo di far entrare l’amministratore all’interno della sua abitazione privata nel caso ce ne fosse bisogno in merito a controlli per la manutenzione. Il condomino inoltre ha l’obbligo di informare l’amministratore di condominio nel caso in cui dovesse svolgere dei lavori all’interno della sua abitazione e seguire gli orari di lavoro in condominio evitando di infastidire gli altri condomini.

Anche in caso di vendita dell’immobile il condomino è obbligato ad informare l’amministratore o se si lascia incustodito l’appartamento per diverso tempo bisognerà isolare le utenze ed indicare all’amministratore un recapito di chi possiede le chiavi dell’immobile, o lasciarle al custode nel caso fosse presente. Oltre agli obblighi i condomini dovranno attenersi anche alcuni divieti, tra cui l’impossibilità di modificare strutturalmente l’immobile, attenersi alla facciata e al decoro del condominio senza alterarne l’aspetto. E’ vietato occupare spazi comuni del condominio  o l’uso delle unità per fini che possano intaccare la moralità o il decoro del condominio (prostituzione, spaccio,…)

E’ vietato mettere sui  balconi o sui parapetti dei fiori o dei vasi a meno che non siano presenti ripari fissi in ferro, è vietato gettare acqua dal balcone o briciole o altri oggetti, è vietato arrecare disturbo agli altri condomini nelle ore di risposo ( leggi: Regolamento condominiale rumori orari) ed è vietato gettare oggetti o materiali negli scarichi e nei tombini che potrebbero comprometterne il funzionamento.

 Nel caso in cui un condomino non rispetti una o più regole di condominio è prevista una sanzione  che può variare dai 200€ fino agli 800€ nel caso in cui si trattasse di un atteggiamento recidivo. La sanzione poi verrà devoluta ad un fondo per le spese ordinarie. Nel caso poi in cui venga fatto un danno alla struttura del condominio (vedi ad esempio gettare materiale nello scarico con conseguente otturazione della fognatura) la spesa per la riparazione verrà addebitata interamente al responsabile.

Attraverso le varie riforme sui regolamenti condominiali, tra cui la riforma del 2012, una delle più importanti, si è andato a delineare un regolamento di condominio sempre più dettagliato e specifico. 

I regolamenti condominiali possono vietare la palla nel cortile, la divisione dei posti auto o l’utilizzo del barbecue, o tutto ciò che possa ostacolare o intaccare l’integrità e la tranquillità del condomini.

Regolamento condominiale contrattuale

Come precedentemente accennato, nel 2012 fu introdotta un’importante riforma al regolamento condominiale, che ha modificato profondamente la gestione del condominio. Vediamo tra gli argomenti più importanti c’è sicuramente:

  • la “liberazione” degli animali domestici:   in cui si stabilisce che non è possibile vietare l’accesso all’interno del condominio ne tanto meno agli spazi comuni condominiali. Avere un animale all’interno di un condominio è possibile, anzi nessuno può vietartelo, a meno che tu non abbia una casa in affitto e all’interno del contratto sia previsto il divieto di animali domestici. Nonostante questo è possibile un reclamo nel caso in cui vi sia un disturbo della quiete(Cane che abbaia in condominio), dell’igiene o per omesso accudimento dell’animale.
  • requisiti dell’amministratore: per inserirsi tra le figure di amministratore di condominio bisogna avere un diploma, avere la fedina penale pulita e aver frequentato un apposito corso.
  • conseguenze dei morosi: è stata introdotta una procedura più severa per coloro che non provvedono al pagamento delle spese condominiali, leggi nel dettaglio l’articolo: “spese condominiali non pagate”.
  • Barriere architettoniche:  in caso di maggioranza sarà possibile eliminarle o migliorare l’agibilità dell’edificio.
  • sito web del condominio: è facoltativa la creazione e l’uso di un sito web del condominio dove sarà possibile consultare gli atti e i rendiconti mensili per una maggiore trasparenza e accessibilità ai dati e allo stato del condominio. 

Articoli del Codice Civile 

Alla base del nuovo regolamento condominiale troviamo diversi articoli del codice civile che permettono di far chiarezza sulla maggior parte dei temi che interessano la vita condominiale; nel dettaglio vediamo dall art. 61 disp. att. c.c. al 72 disp. att. c.c. e gli altri seguenti articoli: