La gestione e la manutenzione condominiale possono essere un compito complesso. I proprietari di unità immobiliari devono affrontare una serie di responsabilità, tra cui la manutenzione ordinaria e straordinaria degli spazi comuni. Questo articolo esplorerà la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria, come vengono gestite e come vengono ripartite le spese tra i condomini.
Le spese condominiali possono essere catalogate come ordinarie o straordinarie, in base all'importanza degli interventi necessari.
Le spese ordinarie riguardano la manutenzione essenziale e hanno un peso economico limitato. Queste sono generalmente interventi pianificati e dunque non di urgenza immediata, le quali non modificano la struttura delle aree condivise e contribuiscono al miglioramento dell'edificio e all'efficienza degli impianti.
Alcuni esempi di spese ordinarie includono la manutenzione e pulizia; l'illuminazione; le riparazioni ordinarie; il compenso dell'amministratore e i costi di gestione.
Le spese straordinarie, invece, sono quelle che riguardano interventi più significativi, caratterizzati da necessità e urgenza. Queste non modificano gli spazi comuni o il loro scopo d'uso, ma si riferiscono a riparazioni e rinnovi imprevisti.
Infine, ci sono le innovazioni, cioè lavori strutturali e miglioramenti all'edificio condominiale, che possono apportare cambiamenti alla struttura per facilitare un uso più pratico e sono regolate dall’art.1120 del Codice Civile.
Vediamo nel dettaglio la definizione e alcuni esempi di manutenzioni ordinarie e manutenzioni straordinarie.
Definizione di Manutenzione Ordinaria
La manutenzione ordinaria comprende una serie di interventi necessari per mantenere l'edificio e i suoi impianti in buono stato di funzionamento. Questi interventi includono la riparazione e la sostituzione di parti danneggiate, il rinnovamento delle finiture e la manutenzione degli impianti tecnologici.
Esempi di Manutenzione Ordinaria
Gli esempi di manutenzione ordinaria possono includere il rifacimento dell’intonaco delle pareti, la riparazione di porte e finestre, la pulizia dell'impianto di riscaldamento centralizzato, e il controllo dell'impianto elettrico e dell'ascensore. Questi interventi sono necessari per mantenere l'efficienza e la sicurezza del condominio.
Autorizzazione per la Manutenzione Ordinaria
Secondo il Codice Civile italiano, l'amministratore di condominio ha il diritto di disporre interventi di manutenzione ordinaria senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, tuttavia, l'assemblea dovrà poi essere convocata per valutare e approvare le spese sostenute.
Definizione di Manutenzione Straordinaria
La manutenzione straordinaria, d'altra parte, comprende quegli interventi che vanno oltre la normale manutenzione. Questi possono includere la risoluzione di problemi urgenti e imprevisti, la modifica delle parti strutturali degli edifici o la realizzazione e l'integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici.
Esempi di Manutenzione Straordinaria
Un esempio di manutenzione straordinaria potrebbe essere la necessità di riparare un guasto significativo dell'impianto di riscaldamento, che potrebbe rappresentare un pericolo per la sicurezza dei condomini. Questo tipo di intervento, data la sua urgenza, non sarebbe stato preventivato e quindi richiederebbe una gestione diversa rispetto alla manutenzione ordinaria.
Autorizzazione per la Manutenzione Straordinaria
Per quanto riguarda l'approvazione di un lavoro di manutenzione straordinaria, è necessaria la stessa maggioranza richiesta per la manutenzione ordinaria. Tuttavia, in caso di urgenza, l'amministratore può decidere di eseguire i lavori necessari e poi comunicare all'assemblea quanto fatto, come previsto dall'art. 1135 del Codice Civile.
Ripartizione delle Spese
La ripartizione delle spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, avviene secondo i criteri stabiliti dall’art 1123 del Codice Civile.
La divisione delle spese condominiali tra tutti i proprietari si basa su tre principi chiave come specificato nell'articolo 1123 del Codice Civile e sono:
- millesimi
- uso
- gruppo limitato.
La regola fondamentale è che i costi associati alle aree comuni dell'edificio condominiale siano distribuiti tra i proprietari proporzionalmente alle loro quote, sulla base dell'assunto che tutti utilizzino le aree in modo equo.
Questa supposizione viene però messa da parte nel caso in cui gli spazi condivisi siano usati in modo differenziato dai condòmini (in questa situazione, i costi vengono distribuiti secondo l'uso di ciascuno) o se gli spazi comuni sono riservati esclusivamente ad un insieme specifico di condòmini.
Conclusioni
La gestione della manutenzione di un condominio è un compito complesso che richiede una conoscenza approfondita delle responsabilità di ciascuna parte. Sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria sono essenziali per garantire la sicurezza e l'efficienza dell'edificio, ma richiedono un'attenzione particolare per garantire che le spese siano ripartite in modo equo tra i condomini.