La gestione delle spese condominiali relative al lastrico solare è un tema di particolare interesse e complessità, soprattutto quando questo non è utilizzato da tutti i condomini, ma è nella disponibilità esclusiva di uno o alcuni di essi. L'articolo 1126 del Codice Civile stabilisce un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'articolo 1123, pone le somme necessarie a carico per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri condomini, a seconda dei casi, tutti o coloro cui il lastrico fornisce copertura.
La Ratio della Norma
La ratio dell'articolo 1126 cc risiede nel mantenimento del carattere comune del lastrico solare, collegato alla sua funzione di copertura dell'edificio. Anche se il lastrico è ad uso esclusivo di alcuni condomini, la sua funzione primaria di protezione dell'immobile giustifica la ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione. Questo utilizzo esclusivo deve essere equiparato a quello dei lastrici in proprietà esclusiva, garantendo comunque la partecipazione di tutti i condomini alla spesa, sebbene in misura diversa.
Deroghe e Regolamento di Condominio
L'articolo 1138 del Codice Civile, che disciplina il regolamento condominiale, non richiama esplicitamente l'articolo 1126. Questo significa che il regolamento di condominio può derogare dalle disposizioni dell'articolo 1126 e stabilire criteri diversi per la ripartizione delle spese, ad esempio, in proporzione al valore millesimale degli appartamenti. È quindi possibile che il regolamento preveda modalità diverse di contribuzione, purché queste siano approvate dall'assemblea condominiale con le maggioranze previste dalla legge.
La Cassazione a Sezione Unite
Un importante principio giuridico è stato ribadito dalla Cassazione a Sezioni Unite, secondo cui l'obbligo di contribuire alle spese comuni sussiste anche in caso di carente prestazione del servizio comune. L'interesse comune e le innovazioni deliberate dalla maggioranza trovano la loro fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1123, comma 1, del Codice Civile. Pertanto, se l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroga sufficientemente calore, ciò non esonera i condomini dalle spese di esercizio dell'impianto. Il condomino non può sottrarsi dal contribuire alle spese condominiali allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.
Spese Condominiali: Proprietario o Inquilino?
Un altro punto rilevante riguarda la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino. La normativa vigente prevede che le spese ordinarie di gestione del condominio siano a carico dell'inquilino, mentre quelle straordinarie restano a carico del proprietario. Pertanto, nel caso specifico delle spese relative al lastrico solare, se queste rientrano nelle opere di manutenzione straordinaria, saranno a carico del proprietario. Tuttavia, è sempre consigliabile fare riferimento al contratto di locazione, che potrebbe contenere disposizioni specifiche in merito.
Conclusioni
La gestione delle spese condominiali, in particolare quelle relative al lastrico solare, richiede una chiara comprensione delle norme vigenti e delle specifiche disposizioni del regolamento di condominio. L'articolo 1126 del Codice Civile fornisce una guida chiara per la ripartizione delle spese, ma è sempre possibile che il regolamento condominiale stabilisca criteri diversi. È fondamentale che i condomini siano informati dei propri diritti e doveri e che si rivolgano, se necessario, a professionisti del settore per chiarire eventuali dubbi e garantire una gestione trasparente e equa delle spese condominiali.
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