In questo articolo elencheremo e spiegheremo i coefficienti delle tabelle millesimali, utili a calcolare e comprendere le tabelle millesimali e le loro funzioni; per far ciò occorre prima spiegare nel dettaglio cosa è la tabella millesimale di un condominio.
Le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascun immobile espresso in millesimi e costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali e di determinazione delle maggioranze assembleari durante le riunioni condominiali.
Le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento condominiale e sono obbligatorie se il condominio supera le 10 unità.
È interesse di ogni condomino verificare e conoscere i propri millesimi infatti quella sarà l’unità di misura dell’interesse che ogni condomino ha sulle parti comuni dell’edificio in proporzione al valore della sua unità immobiliare, ovvero la sua proprietà privata. Sarà il tecnico incaricato ad eseguire il compito di determinazione dei valori millesimali di ogni condomino che dovrà prendere in considerazione tutte le parti di proprietà esclusiva quindi oltre all’appartamento anche cantine, garage e giardino o posto auto ma solo se di proprietà esclusiva.
Calcolo tabelle millesimali con i coefficienti
Sarà il tecnico incaricato ad eseguire il compito di determinazione dei valori millesimali di ogni condomino che dovrà prendere in considerazione tutte le parti di proprietà esclusiva quindi oltre all’appartamento anche cantine, garage e giardino o posto auto ma solo se di proprietà esclusiva.
Una volta accertate le proprietà esclusive di tutti i condomini si effettuano i rilievi metrici e si sviluppano gli elaborati grafici da cui poi si ricaveranno le superfici, le altezze, le esposizioni, le destinazioni d’uso, ecc.
Una volta calcolate tutte le superfici utili queste vanno moltiplicate per i coefficienti correttivi affinché trasformino le superfici reali in valori virtuali.
I coefficienti tabelle millesimali sono stati pubblicati dal Ministero dei lavori pubblici nella circolare del 26 marzo 1966 n.12480 con le opportune istruzioni per delineare i criteri di massima che l’incaricato deve tenere presente durante il calcolo ma mantenendo la possibilità di apportare delle modifiche a patto che giustifichi opportunamente.
L’addetto al calcolo delle tabelle millesimali dovrà accertarsi delle superfici reali e pervenire alla determinazione del costo-valore degli immobili valutando ogni singolo ambiente. Deve essere considerato non solo il costo di costruzione dell’immobile ma anche il valore effettivo che derivano dalla:
- destinazione;
- altezza del piano;
- orientamento;
- prospetto;
- luminosità;
- funzionalità globale;
Vediamo insieme tutte queste caratteristiche come influiscono attraverso i loro coefficienti nelle tabelle millesimali
Coefficiente di funzionalità globale
Il coefficiente di funzionalità globale tiene conto della diversa destinazione d’uso delle unità immobiliari e pertinenze.
| Tipo di unità immobiliare | Coefficiente |
|---|---|
| Appartamenti | 1,000 |
| Negozi | 1,10 – 1,80 |
| Uffici | 1,10 – 1,50 |
| Magazzini | 0,50 – 0,90 |
| Cantine | 0,30 – 0,40 |
| Soffitte | 0,15 |
| Terrazze | 0,25 – 0,35 |
Coefficiente di destinazione/utilizzazione
Ogni spazio all’interno della proprietà poi, viene considerato in relazione alla misura della sua utilità quindi le superfici vengono moltiplicate per i coefficienti di destinazione d’uso; infatti i vani che hanno una destinazione d’uso accessoria avranno un coefficiente inferiore ad uno. Vediamo nelle tabelle millesimali il coefficiente di destinazione
| Tipo di vani | Coefficienti |
|---|---|
| Camere (soggiorni, pranzo, letti, studi etc.) | 1,000 |
| Cucina, bagni e ripostigli | 0,900 |
| Corridoi e disimpegni | 0,800 |
| Cantine e soffitte | 0,45 – 0,30 |
| Balconi coperti | 0,300 |
| Balconi scoperti | 0,250 |
| Terrazzo a livello | 0,220 |
| Giardini ed aree di rispetto | 0,15 – 0,10 |
A questi coefficienti di destinazione per le tabelle millesimali ufficiali pubblicati dal Ministero sono stati aggiunti degli altri integrativi
| Tipo di vani | Coefficienti |
|---|---|
| Ingresso | 0,8 |
| soggiorno | 1,000 |
| Camera da letto | 1,000 |
| Camera da pranzo | 1,000 |
| Salone | 1,000 |
| Studio | 1,000 |
| Cucina | 0,95 |
| Ripostiglio | 0,80 |
| Bagno | 0,90 |
| Antibagno | 0,75 |
| Cabina armadio | 0,75 |
| Corridoio | 0,75 |
| Disimpegno | 0,75 |
| Box auto | 0,5 |
| Ufficio | 1,3 |
| Negozi | 1,5 |
Tabelle millesimali: coefficienti di altezza
Attraversi i coefficienti di altezza si possono fare delle modifiche sul valore dell’immobile, aumentando all’aumentare dell’altezza, vediamo come:
| Altezza | Coefficiente |
|---|---|
| H>3.5 m | 1,1 |
| 2.7 m<H<3.5 m | 1,000 |
| 2 m <H<2.7 m | 0,9 |
| 1.5 m <H<2 m | 0,5 |
| H<1.5 m | 0 |
Tabelle millesimali: coefficienti di piano
Oltre a considerare l'altezza bisognerà prendere in considerazione il piano in cui si trova l'immobile, considerando la comodità di accesso al proprio immobile, l'utilizzo e quindi la spesa dell'ascensore, la luminosità o anche il panorama che offre. In questo elenco di coefficienti ti tabelle millesimali viene fatta una distinzione tra: edifici con ascensore o edifici senza ascensore; vediamoli.
| Piano con ascensore | Coefficiente |
|---|---|
| Interrato | 0,730 |
| Piano terra | 0,850 |
| Primo piano | 0,950 |
| Secondo piano | 1,000 |
| Terzo piano | 0,950 |
| Piano senza ascensore | Coefficiente |
| Interrato | 0,730 |
| Piano terra | 0,850 |
| Primo piano | 1,000 |
| Secondo piano | 0,950 |
| Terzo piano | 0,900 |
Tabelle millesimali: coefficienti di orientamento
Anche la posizione rispetto ai punti cardinali di ogni singolo vano influisce sulla valutazione dell’immobile e sul calcolo dei millesimali poichè questo aspetto influenza la luce e il calore che arrivano alle stanze.
| Orientamento | Coefficiente |
|---|---|
| Nord | 0,900 |
| Sud | 1,000 |
| Est | 0,950 |
| Ovest | 0,950 |
| Interni | 0,750 |
Tabelle millesimali: coefficiente di prospetto
Il coefficiente di prospetto nelle tabelle millesimali serve ad aggiungere valore all’immobile nel caso in cui l’immobile affacciasse su una vista panoramica, su una piazza principale o un giardino, vediamo in che modo:
| Prospetto | Coefficiente |
|---|---|
| affaccio su giardini, vedute panoramiche, strade | 1,000-0,95 |
| affaccio su zone di rispetto | 0,90 - 0,85 |
| affaccio su cortili | 0,85 |
| affaccio su chiostrine | 0,80 |
| locali senza finestre, cantinati e autorimesse | 0,75 |
Tabelle millesimali: coefficiente di luminosità
Il coefficiente di luminosità tiene conto della luce che penetra nei vari ambienti in base alle finestre, alla loro esposizione e alla loro grandezza ma anche alla grandezza del vano che si calcola attraverso la divisione tra la superficie dell’ambiente e la superficie finestrata, tale coefficiente viene riconosciuto con la lettera K. Vediamo i coefficienti tabelle millesimali:
| K = Sf / Sa | Coefficiente |
|---|---|
| K minore di 6 | 1,000 |
| K compreso tra 7 e 6 | 0,950 |
| K compreso tra 8 e 7 | 0,900 |
| K compreso tra 9 e 8 | 0,850 |
| K maggiore di 9 | 0,700 |
| Spazi aperti: balconi, terrazze | 1,000 |
| Locali senza finestre | 0,550 |
Tutte queste tabelle elencano tutti i coefficienti tabelle millesimali utili all'ottenimento dei millesimi di ogni singolo condomino. Cerca il coefficiente tabelle millesimali che ti interessa per il calcolo dei millesimi.