Bonus condomino 2020: novità sugli interventi

Si è discusso molto sull’applicazione del bonus condominio 2020 e sulla sua applicabilità.

Ricordiamo che il bonus condominio 2020 è un’agevolazione fiscale che rientra nel cosiddetto Superbonus al 110%, il quale prevede che i singoli condomini possono detrarre dalle imposte sul reddito delle persone fisiche (IPEF), le spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione e migliorie delle parti comuni dei condomini e dello stesso edificio.

Si fa riferimento a tutti quegli interventi che vanno ad agire su una riqualificazione dell’immobile edilizio come:

• ristrutturazioni edilizie;
• restauro e risanamento conservativo;
• lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria;
• Per questi spetta una detrazione equivalente al 50%. Differentemente agli interventi che interessano l’aggiornamento energetico che hanno una percentuale di detrazione del 65% e quelli volti agli interventi di miglioramento rischio sismico variano dal 75 all’ 80%.

Non era ben chiaro a quali condizioni si potese applicare la fruizione della detrazione fiscale, quindi al Decreto Rilancio nell’art. 119 è stato aggiunto il seguente comma:

"Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del superbonus 2020 per gli interventi nelle parti comuni del condomino anche in presenza di proprietari che hanno abusi edilizi di vario genere.

Le dichiarazioni di conformità edilizia e gli accertamenti dello Sportello Unico per l'Edilizia si riferiscono solamente alle parti comuni degli edifici implicati negli interventi, e si fa riferimento agli interventi trainanti, lasciando sottinteso che ipotetici ed eventuali abusi negli interventi trainati ostacolerebbero la fruizione delle detrazioni fiscali del superbonus 2020 110%, poiché possono beneficiare al Superbonus soltanto se effettuati congiuntamente ad un intervento trainante.

Rimane non chiarita la questione sugli edifici unifamiliari, lasciando trapelare disparità nel trattamento in confronto ai condomini. Non è chiaro in questo caso cosa sia considerato parte comune, per cui in presenza di abusi edilizi non è chiaro come dovrà essere svolta la valutazione

Facciamo chiarezza.

Cosa sono gli interventi trainati e quelli trainanti?

L’Agenzia delle Entrate ha riportato una chiarificazione in merito a cosa e quali siano gli interventi trainanti, che possono accedere direttamente al Superbonus 110%, e quelli trainati che al contrario per accedere alla detrazione fiscale non possono essere svolti singolarmente ma in combinazione con un intervento trainante.

Gli interventi trainanti per accedere direttamente al Superbonus condominio 2020 110%:

1. Isolamento Termico

Il primo intervento descritto è quello dell’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate delle parti esterne dell’edificio “con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi all’estero”.

Semplificando il testo dell’Agenzia delle Entrate, si parla del cappotto termico, quindi l’applicazione di materiale isolante sulle parti che disperdono all’esterno il calore: solai, pilastri e infissi, incrementando lo spessore delle pareti stesse, prevenendo di conseguenza una modifica agli elementi strutturali come infissi, ringhiere, davanzali e via dicendo.

Ogni intervento ha un limite di spesa, e per quanto riguarda l'isolamento termico il tetto di spesa è:

50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari indipendenti all’interno di complessi plurifamiliari. 40.000 euro per ciascuna unità immobiliare per condomini composti da 2 a 8 unità. 30.000 euro per ciascuna unità immobiliare per edifici composti da più di otto unità.

2. Sostituzione impianti di riscaldamento

Riguarda la sostituzione del vecchio impianto di riscaldamento dell’edificio con un impianto a pompa di calore o condensazione. Si può optare sia per il riscaldamento dell’edificio sia per il raffreddamento.

Il tetto di spesa per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento:

30.000 euro per gli edifici unifamiliari o funzionalmente autonomi; 20.000 euro moltiplicato per ciascuna unità abitativa negli edifici composti da 2 a 8 unità 15.000 euro moltiplicato per ciascuna unità abitativa negli edifici con più di otto unità.

3. Interventi su singoli edifici o villette

Questi interventi si rivolgono alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti per riscaldamento, raffrescamento o fornitura di acqua calda a pompa di calore.

Tetto di spesa:

30.000 euro

4. Adeguamento sismico

Questi interventi, come dice già la parola stessa, riguardano tutti i lavori rivolti all’ adeguamento sismico degli edifici.

Tetto di spesa:

96.000 euro

Gli interventi trainati, al contrario, possono accedere alla detrazione fiscale del superbonus 2020 solo se effettuati congiuntamente a quelli trainanti. Questi interventi vengono definiti dall’articolo del Decreto Legge n. 63/2013 e riguardano:

installazione pannelli solari e sistemi di accumulo integrati. E la detrazione non è cumulabile con altre previste per la materia; L’installazione di colonnine elettriche per la ricarica dei veicoli elettrici; La sostituzione degli infissi.

Dopo aver capito di quale tipologia di interventi si sta parlando, torniamo a chiederci:

È possibile fruire della detrazione fiscale del superbonus 2020 sugli edifici che presentano delle irregolarità o abusi edilizi?

Bisogna iniziare con il dire che se l'immobile che presenta degli abusi edilizi viene condonato, il bonus condominio 110% è applicabile, in quanto secondo legge un immobile condonato è diventato legittimo e in quanto tale deve usufruire di tutte le condizioni degli immobili regolari.

Come anticipato, una delle novità chiarifica che i tecnici, durante la valutazione dell’edificio, devono riferirsi alle parti comuni dello stesso. Se nelle abitazioni dell’immobile sono presenti abusi edilizi che non sconfinano nelle parti comuni, allora è possibile asservirsi della detrazione fiscale del superbonus 2020 in riferimento ai condomini.

L’aggiornamento del decreto porta con se altri chiarimenti, come quello sul concetto di accesso autonomo e quello che semplifica il percorso che l'assemblea condominiale deve seguire per deliberare i lavori in condominio.

Bonus condomino 2020: chiarimenti sull’ accesso autonomo esterno

Al fine di includere tutte le tipologie di immobili è stata chiarita nella legge la questione dell’accesso esterno autonomo. Con questa definizione si includono le abitazioni presenti in un condominio ma con accesso indipendente e quindi non comune alle altre unità immobiliari, deve presentare un cancello di ingresso o un portone che consente l’accesso da strada, cortile o da parti comuni del condominio.

In questo modo non restano escluse queste tipologie di condominio, che presentano tutti i termini richiesti per usufruire delle detrazioni fiscali.

Bonus condomino 2020: soglie per le delibere condominiali

La delibera sui lavori è stata spostata dalla maggioranza dei due terzi a un terzo dei millesimi di proprietà dell’edificio. Quindi per usufruire dello sconto in fattura, della cessione del credito o per richiedere un finanziamento bancario, basterà almeno un terzo delle presenze degli intervenuti in assemblea del valore dell’edificio, adeguandosi alle altre condizioni necessarie per fruire degli altri criteri di agevolazione fiscale contenuti del Superbonus 110%.