Vendita senza incanto: ecco tutte le informazioni necessarie

In questo articolo facciamo luce su cos’è e come funziona la vendita senza incanto e tutte le modalità e i dettagli di partecipazione. Il mondo delle aste immobiliari può sembrare caotico e poco chiaro se non si possiedono le giuste nozioni e per chi ha deciso di sapere tutto sull'asta vendita senza incanto, questo è l’articolo giusto. Vedremo nel dettaglio:

1. Cosa vuol dire vendita senza incanto?
2. Come si svolge una vendita senza incanto?
3. Che prezzo offrire in una vendita senza incanto?
4. Che differenza c’è tra vendita senza incanto e vendita con incanto?

Cosa significa vendita senza incanto?

La vendita senza incanto è un procedimento di vendita di un bene, in questo caso di un immobile, sottratto forzatamente ad un debitore per ripagare il creditore leso. Il significato di vendita senza incanto, anche chiamata asta senza incanto, implica quel procedimento esecutivo in cui gli interessati partecipano presentando un’offerta attraverso una busta bianca chiusa partendo da un prezzo minimo che non può essere inferiore a quello di partenza. I partecipanti consegnano la busta bianca alla cancelleria dove è indicato il nome dell'offerente, l'importo offerto e un assegno circolare (solitamente del 10%) come acconto. Quando sono state consegnate tutte le buste si procede allo spoglio in presenza di tutti i partecipanti. Nel caso tra le buste è presente una sola proposta se questa supera di almeno un quinto la base d’asta la casa verrà assegnata al partecipante. In caso di più proposte viene indetta una gara tra partecipanti in cui la base d’asta partirà dall’offerta più alta. In caso di aggiudicazione la casa viene assegnata all'offerente migliore, viene indetto il decreto di trasferimento e cancellate le ipoteche; in questo modo  il creditore avrà recuperato il suo prestito e il debitore avrà estinto il suo debito.

 Vendita senza incanto: procedura

In questo capitolo vedremo passo per passo come si svolge le vendite senza incanto partendo dall’espropriazione del bene all’aggiudicazione finale e al decreto di trasferimento.

Espropriazione del bene

Quando una persona non paga i suoi debiti gli vengono sottratti i beni mobili ed immobili; nel caso di un asta immobiliare, il Giudice, su richiesta del creditore, decreta l’espropriazione del bene e la conseguente vendita all’asta senza incanto per provvedere al risarcimento.

Dal momento in cui l’immobile viene sottoposto ad asta giudiziaria chiunque potrà partecipare all’asta, tutti tranne il debitore. Sarà il Tribunale, attraverso la consulenza di un perito a stabilire il valore e il prezzo base dell’asta ed a redigere ed allegare all’annuncio d’asta tutti i documenti riguardanti l’immobile sotto forma di perizia in cui vengono descritti tutti i dettagli dell’immobile tra cui la planimetria, la presenza di abusi edilizi, l’indebitamento con il condominio, lo stato di conservazione dell’immobile e l’occupazione dell’immobile.

Tale perizia è reperibile presso la cancelleria o li troverai allegati all’annuncio disponibile sia sul sito del Tribunale d’appartenenza che sui siti web dedicati alla pubblicazione di annunci di aste immobiliari.

Avviso d’asta

Dal momento in cui il perito ha stilato la perizia e il giudice ha stabilito il prezzo d’asta, egli provvederà a pubblicare l’avviso d’asta sull’albo del Tribunale, l’IVG di appartenenza e tutti i siti dedicati fornendo tutti i dettagli dell’asta affinché tutti gli interessati possano avere le informazioni necessarie sulla vendita dell'immobile senza incanto.

Partecipazione all’asta senza incanto o vendita senza incanto 

Come anticipato chiunque può partecipare alla vendita all asta senza incanto, tutti tranne l’esecutato. La persona interessata all’asta può partecipare da solo o affidarsi ad un professionista che lo assista in tutto il percorso. Per partecipare ad una vendita senza incanto bisognerà depositare la propria offerta in busta chiusa presso la cancelleria del Tribunale; la busta dovrà essere segreta ma soprattutto sarà considerata irrevocabile, quindi se vincerai l’asta non potrai più tornare indietro. Una delle principali caratteristiche dell'asta senza incanto è che non è possibile sapere in anticipo il numero di partecipanti e il valore delle offerte presentate; in ogni caso l’offerta dovrà avere un prezzo non inferiore a quello di partenza e all’interno della busta, oltre all’offerta bisognerà indicare:

• i dati anagrafici;
• lo stato civile ed il regime patrimoniale se coniugato;
• la somma offerta;
• un assegno circolare non trasferibile intestato al giudice, di almeno 1/10 del prezzo di base ( nel caso di non assegnazione l’assegno verrà riconsegnato);
• marca da bollo di 16€;
• data e firma.

Svolgimento vendita senza incanto 

 Aperta un’asta immobiliare senza incanto i possibili scenari sono tre: l’asta va deserta, vi è una sola proposta, vi sono più proposte. Vediamo cosa succede nei tre casi e come bisogna comportarsi.

1. Una sola offerta

C'è la possibilità che ci sia un unico offerente per quell'asta ma non è detto che egli si aggiudichi l'asta in quanto un’offerta presentata all' asta senza incanto può essere respinta per 4 motivi:

1. se presentata in ritardo
2. se è inferiore al prezzo di base dell’immobile
3. se l’offerente non presenta la cauzione del 10%
4. Se il giudice ritiene che l'immobile sia troppo svalutato ( in quel caso indice un'asta con incanto)

Nel caso invece rispetti tutte le caratteristiche necessarie, l'unico offerente si aggiudicherà l’asta.  Sarà necessario che la somma offerta per essere valida superi di almeno un quinto la base d’asta. 

2. Più offerenti

Il giorno della vendita verrà eseguito lo spoglio delle buste in Tribunale in presenza di tutti gli offerenti e saranno rese valide solo le offerte superiori al prezzo di base d’asta tra le quali vince l’offerta più alta; in alternativa, se il giudice lo ritiene necessario, può indire una gara di rilancia tra coloro presenti alla vendita senza incanto (il valore dei rilanci solitamente è espresso nell'annuncio dell'asta senza incanto) e si aggiudicherà l'immobile chi farà la proposta più alta. La vendita immobile senza incanto prevede un'aggiudicazione definitiva, dal momento in cui si firma il verbale non saranno più ammesse ulteriori offerte. Le aste senza incanto si concludono con l'aggiudicazione definitiva ed irrevocabile.

3. Nessun offerente

Nel caso in cui all’asta non si presenti nessuna offerta, questa viene detta asta deserta. Questo caso è molto frequente nelle aste, ciò significa che nessuno è interessato all’immobile in questione e non sono state avanzate offerte. Il giudice in tal caso dovrà valutare la situazione e decidere se:

• Effettuare dei ribassi d’asta fino a che non si raggiunge una vendita
• Assegnare il bene al creditore
• Potenzialmente può succedere che il Giudice disponga l’estinzione del processo esecutivo ma il debito rimarrà comunque a carico del debitore ed è un’ipotesi rarissima.

Per approfondire l’argomento leggi l’articolo “Asta deserta: cosa succede?”

Vendita senza incanto: quanto offrire?

Se si vuole aggiudicarsi una vendita immobiliare senza incanto a tutti i costi, non sempre fare un'offerta molto alta è il modo migliore. Questo accade proprio per quanto detto prima, che chi fa l’offerta migliore è solo un aggiudicatario provvisorio. Il rischio potrebbe essere che uno degli altri partecipanti che non si sono aggiudicati l’asta facciano un rilancio che sarà valido se maggiore di ⅕ della somma offerta dall’aggiudicatario provvisorio. E’ proprio la tecnica del rilancio di ⅕ dopo l’apertura delle buste ad essere una delle tecniche che ti permettono di aggiudicarti la vendita senza incanto.

Che differenza c’è tra vendita senza incanto e vendita con incanto?

In Italia nella maggio parte dei casi si usa la vendita senza incanto. La vendita con incanto solitamente viene disposta solo dopo aver già indetto una vendita senza incanto e solo se ritiene che tale metodo potrebbe essere più fruttuoso rispetto al primo. Questo solitamente avviene quando si tratta di un immobile molto ambito e che attrae molte offerte.

 Infatti il nuovo articolo 569 del Codice di Procedura Civile concede al Giudice di scegliere la vendita con incanto solo nel caso in cui tale modalità possa dar luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.

Per quanto riguarda invece l’aspetto prettamente pratico la vendita con incanto e la vendita senza incanto si differenziano tra loro per:

• Nella vendita senza incanto  per partecipare bisognerà presentare l’ offerta in busta chiusa mentre nell’a vendita con incanto basterà avanzare la richiesta di partecipazione;
• La vendita con incanto prevede una vera e propria gara tra offerenti che rilanciano a rialzo; vince la vendita colui che fa l’offerta più alta e che trascorsi almeno tre minuti nessun altro avanzi un rilancio a rialzo.