Accollo mutuo: come si fa, quanto costa e quando è possibile?
L’accollo del mutuo, come fa intendere la parola, significa letteralmente che qualcuno si “accolla” il debito di qualcun altro.
Questa situazione accade nel momento in cui il venditore trasferisce al nuovo acquirente il mutuo non ancora estinto dell'immobile in questione. In questo caso l’accollante, ovvero colui che si sobbarca del mutuo, si obbliga nei confronti della banca al pagamento delle rate residue dell’accollato, ovvero il vecchio proprietario dell’immobile.
L’accollo del mutuo nel Codice Civile
L’accollo del mutuo è una pratica prevista dalla legge e disciplinata dall’art.1273 del Codice Civile definito in termini legali successione a titolo particolare nel debito che stabilisce:
Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta.”
Vi sono però due tipi di accollo:
- L’accollo interno, o semplice, stabilisce un accordo tra acquirente e venditore ove non si necessita l’adesione del creditore;
- L’accollo esterno invece prevede la firma del creditore nel contratto, in questo caso l’accollo sarà un contratto plurilaterale, composto prima da un contratto tra accollante e accollato e poi da un contratto tra accollante e creditore.
Quando è previsto l’accollo del mutuo?
L’accollo del mutuo solitamente è previsto in due occasioni:
- Se si acquista un’immobile dai proprietari che non hanno ancora estinto il mutuo: in questo caso dal prezzo di vendita verrà sottratto l’importo residuo del mutuo.
- Se si acquista dal costruttore dell’immobile: Solitamente i costruttori per la costruzione di più immobili richiedono un mutuo edilizio che poi viene frazionato nelle varie unità abitative ed ad ognuna viene attribuita una quota dell’ipoteca. In questo caso bisognerà sommare l’accollo del mutuo e l’acconto che dovrà corrispondere al prezzo pattuito dell’immobile.
- In caso di separazione tra marito e moglie con mutuo cointestato: se gli ex coniugi riescono ad accordarsi tramite l’accollo uno dei due coniugi può decidere di assumere l’intero immobile facendosi carico dell’intero mutuo, liberando dal debito l’altro.
- In caso di successione ereditaria con mutuo: Se il debitore viene a mancare gli eredi dovranno recarsi dalla Banca e accollarsi il debito del mutuo residuo. Se così non fosse, la banca ha diritto di avviare una procedura esecutiva per acquisire l’immobile.
Bisogna fare però un ulteriore distinzione per l’accollo del mutuo; infatti sono previsti due tipi di accollo: l’accollo cumulativo e l’accollo liberatorio.
L’accollo cumulativo prevede che il debitore iniziale resti vincolato al contratto fino all’estinzione del mutuo; in questo caso è come se il debitore iniziale facesse da garante al nuovo debitore e rimanesse vincolato al mutuo fino all’estinzione finale. In questo caso il debitore iniziale corre maggiori rischi poiché, nel caso in cui il nuovo debitore non riuscisse a pagare più le rate del mutuo, egli dovrebbe farsi carico nuovamente del mutuo.
L’accollo liberatorio invece, svincola definitivamente il debitore iniziale e dichiara il nuovo debitore, unico debitore.
Accollo mutuo: cosa controllare?
Sicuramente l’accollo del mutuo presenta molti vantaggi per entrambe le parti ma bisognerà controllare dei dettagli per assicurarsi che sia per tutti un affare conveniente.
L’accollante dovrà controllare che il vecchio debitore abbia pagato tutte le rate precedenti e che non risulti cattivo pagatore affinché il creditore non si rifaccia su di lui delle spese non sostenute.
La seconda cosa che il nuovo debitore dovrà controllare è la convenienza del mutuo ovvero il tasso di interesse, gli anni stipulati e la rata mensile; nonostante ottenere un mutuo risulti più difficile è probabile che un mutuo fatto a misura sul tenore di vita del debitore sia più opportuno e che possa approfittare di tassi di interesse più convenienti.
L’accollato invece dovrà assicurarsi che si tratti di un accollo liberatorio e che una volta proceduto con l’accollo egli non abbia alcuna responsabilità sull’andamento del mutuo.
Per potersi assicurare l’ accollo liberatorio l’atto notarile dovrà essere sottoscritto da tutte e tre le parti.
I vantaggi dell’accollo del mutuo
L’accollo del mutuo può risultare vantaggioso per entrambe le parti, sia l’accollato che l’accollante:
- Il nuovo acquirente, ovvero l’accollante, risparmierà sui costi notarili, la perizia e il costo d’iscrizione dell’ipoteca.
- Il venditore invece, ovvero l'accollato, non dovrà estinguere il mutuo né preoccuparsi di cancellare l’ipoteca
- Per quanto riguarda l’istituto di credito invece, questa non è obbligata ad accettare l’accollo del mutuo e può decidere che il nuovo acquirente non sia idoneo ad accollarsi il mutuo e respingere la richiesta.
